A extensão da responsabilidade do proprietário no caso de rescisão do contrato de permuta

De acordo com a dicção do artigo 40, da Lei n.º 4.591/64, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, no caso de rescisão de contrato de alienação do terreno (contrato de permuta), ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos inerentes à aquisição do terreno pela incorporadora.

Significa dizer que, no caso de eventual rescisão do contrato originário de permuta, os adquirentes das unidades em construção serão diretamente atingidos, eis que os contratos de promessa de compra e venda firmados no decorrer da construção restarão, automaticamente, desfeitos.

Consequentemente, retornarão as partes envolvidas ao seu estado anterior, consolidando-se na pessoa do proprietário do terreno o direito sobre a construção porventura existente (§ 1.º, do artigo 40, da Lei n.º 4.591/64).

Em respeito à vedação do enriquecimento sem causa, disciplinou o legislador (§ 2.º, do artigo 40, da Lei n.º 4.591/64) que cada um dos titulares de direito à aquisição de unidades autônomas (compradores) receberá do proprietário do terreno o valor da parcela de construção que haja adicionado à obra.

A questão que deve ser enfrentada circunscreve-se à extensão da responsabilidade do proprietário do terreno perante os adquirentes das unidades autônomas, haja vista o dispositivo de lei aplicável não ser suficientemente claro.

Segundo o magistério jurisprudencial, pode-se inferir que o valor da indenização limitar-se-ia à vantagem financeira auferida pelo proprietário do terreno, ou seja, ao valor da obra efetivamente edificada no imóvel (terreno), não devendo ser computado no cálculo despesas tais como o lucro de incorporador, administrativas e de marketing.

A propósito, vale transcrever um trecho do voto da Ministra Nancy Andrighi, proferido no julgamento do REsp n.º 686198/RJ (Terceira Turma, STJ, julgado em 23/10/2007, DJ 01/02/2008), a saber:

“(...).

Embora o mero proprietário do terreno deva, via de regra, ser visto como qualquer outro condômino, da exegese do art. 40 da Lei nº 4.591/64 infere-se que, excepcionalmente, será tratado de forma diferenciada: havendo a rescisão do contrato de alienação do terreno ou da fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno, consolidando-se o direito sobre a edificação no compromissário vendedor (proprietário do terreno), o qual se obriga a pagar a cada um dos demais adquirentes 'o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisãohouver sido causada pelo ex-titular';.

E nem poderia ser diferente, pois, se a lei garante ao proprietário do terreno o direito sobre tudo o que foi construído no imóvel, nada mais justo que indenize aqueles cujos recursos financiaram a obra, sob pena de caracterizar o locupletamento sem causa daquele.

Entretanto, o dever de indenização deve limitar-se à vantagem financeira auferida pelo proprietário do terreno, a qual não se confunde com o valor integral pago pelos demais adquirentes à incorporadora. Realmente, sendo o proprietário do imóvel e o incorporador pessoas distintas, o proveito daquele ficará adstrito àquilo que for efetivamente edificado no seu terreno, cuja construção certamente não absorve tudo o que é pago pelos demais adquirentes. No quantum pago pelos adquirentes estão incluídos, além do custo da obra, diversos outros itens, tais como o lucro do incorporador, despesas administrativas e de

marketing na divulgação do empreendimento e na formalização dos contratos de venda e compra, além de, é claro, o preço do terreno.”

Diante de tal cenário, deve o proprietário, ao contratar a permuta de um terreno, certificar se da idoneidade da incorporadora, tomando as devidas cautelas quando da contratação, evitando, assim, dissabores futuros.